간주임대료 분개, 도대체 어떻게 해야 할까요?
부동산 임대 사업을 하시는 분들이라면 ‘간주임대료’라는 단어에 골머리를 앓아본 경험이 있으실 겁니다. 특히 경리나 회계 실무자라면, 월세처럼 세금계산서를 발행하는 것도 아닌데 부가세는 내야 한다니, 처음 접하면 무척 혼란스럽죠. 일반적인 거래와는 달라 전표 입력부터 막히기 일쑤입니다. “차변은 뭐고, 대변은 뭐지?”, “이거 세금계산서 발행 안 해도 가산세 없는 거 맞아?” 와 같은 질문들이 머릿속을 맴돌았다면, 오늘 이 글을 통해 모든 궁금증을 해결해 드리겠습니다.
간주임대료 회계처리의 모든 것, 3줄 요약
- 간주임대료는 임대보증금에 대한 이자 상당액을 임대료로 간주하여 부가가치세를 과세하는 제도입니다.
- 세금계산서 발행 의무가 없으며, 부가세 신고 시 ‘기타 매출(정규영수증 외)’로 처리합니다.
- 회계처리 시 임대인이 부담한 부가세는 일반적으로 ‘세금과공과’ 계정과목을 사용하여 비용으로 인식합니다.
간주임대료, 왜 알아야 할까요?
간주임대료는 전세금이나 임대보증금을 받은 부동산 임대사업자가 반드시 알아야 할 세무 회계 개념입니다. 월세 수입에 대해서만 부가가치세를 과세한다면, 월세 없이 보증금만 많이 받는 임대인과의 과세 형평성에 어긋나기 때문이죠. 그래서 세법에서는 보증금이나 전세금에 대해서도 정기예금 이자율만큼의 이자 상당액을 계산하여, 이를 임대료로 ‘간주’하고 부가가치세를 과세하도록 하고 있습니다. 이것이 바로 간주임대료의 핵심입니다. 간주임대료는 과세사업에 사용하는 부동산 임대에만 적용되며, 주택 임대는 면세이므로 해당되지 않습니다.
간주임대료 계산은 어떻게 할까?
간주임대료 계산은 복잡해 보이지만 원리는 간단합니다. 해당 과세기간의 임대보증금에 계약기간 1년의 정기예금 이자율(기획재정부령으로 정함)을 곱하고, 과세기간의 일수를 365일(윤년은 366일)로 나누어 계산합니다. 산식은 다음과 같습니다.
(해당 과세기간의 임대보증금) x (정기예금 이자율) x (과세대상 기간 일수 / 365) = 간주임대료 공급가액
여기서 중요한 점은 임대보증금에서 발생한 실제 금융 이자 수익이 아니라, 세법에서 정한 이자율로 계산한다는 것입니다. 또한, 상가 건물 임대와 관련하여 받은 보증금의 이자상당액에 더해 해당 건물의 건설비 상당액을 차감하여 계산하는 경우도 있으니, 세부적인 계산은 세무 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
간주임대료 분개, 더 이상 헷갈리지 마세요!
간주임대료의 가장 큰 특징은 ‘세금계산서 발행이 없다’는 점입니다. 실제 재화나 용역의 공급 없이 세법상 계산된 금액이므로, 임차인에게 세금계산서를 발급하지 않습니다. 따라서 부가가치세 신고 시에는 ‘부동산 임대 공급가액 명세서’를 작성하여 제출하고, 매입매출전표 입력 시에는 ’14.건별’ 유형으로 처리해야 합니다. 더존 스마트A(Smart A)나 위하고(Wehago) 같은 회계프로그램에서도 동일한 방식으로 처리합니다.
일반적인 간주임대료 분개 처리
간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담합니다. 따라서 임대인 입장에서는 이 부가세액만큼이 비용이 됩니다. 가장 일반적인 회계처리는 다음과 같습니다.
| 차변 | 대변 |
|---|---|
| 세금과공과 (비용) | 부가세예수금 (부채) |
예를 들어, 간주임대료 공급가액이 100,000원이라면 부가세는 10,000원이 됩니다. 이 경우 차변에 ‘세금과공과’ 10,000원, 대변에 ‘부가세예수금’ 10,000원으로 분개합니다. 이 ‘세금과공과’ 계정과목으로 처리된 금액은 법인세나 소득세 신고 시 비용으로 인정받을 수 있습니다.
임차인이 부가세를 부담하는 경우
임대차 계약 시 특약으로 간주임대료 부가세를 임차인이 부담하기로 약정하는 경우도 있습니다. 이럴 때는 회계처리가 달라집니다. 임대인은 임차인에게 해당 부가세액만큼을 보통예금 등으로 받게 됩니다.
| 차변 | 대변 |
|---|---|
| 보통예금 (자산) | 부가세예수금 (부채) |
이 경우 임대인 입장에서는 비용이 발생하지 않으므로 ‘세금과공과’ 계정을 사용하지 않습니다. 임차인은 지급한 부가세액에 대해 세금계산서를 받을 수 없지만, 계약서 등의 증빙을 통해 매입세액공제를 받을 수 있습니다.
세금계산서 없이 처리하는 이유와 부가세 신고 방법
앞서 설명했듯이 간주임대료는 실제 거래가 아닌 세법상의 가상적인 임대료입니다. 임대인과 임차인 사이에 현금흐름이 발생하는 월세와는 근본적으로 다릅니다. 따라서 재화나 용역의 공급에 대해 발급하는 세금계산서의 발급 의무가 면제됩니다. 이는 부가가치세법에 명시된 내용으로, 가산세 등의 불이익은 전혀 없습니다.
부가세 신고 시 유의사항
간주임대료는 부가세 예정신고 또는 확정신고 시 과세표준에 포함하여 신고해야 합니다. 과세기간 종료일을 공급시기로 보아 신고 및 납부가 이루어집니다. 신고 시에는 ‘부동산 임대 공급가액 명세서’를 반드시 첨부해야 하며, 이 서식에 보증금, 이자율 등을 기재하여 간주임대료를 계산한 내역을 명시해야 합니다.
만약 홈택스를 통해 직접 신고한다면, 과세표준 및 매출세액 항목에서 ‘과세 기타(정규영수증 외 매출분)’란에 간주임대료 공급가액과 세액을 기재하면 됩니다. 이는 일반과세자뿐만 아니라 간이과세자에게도 해당될 수 있으니 자신의 과세유형을 잘 확인해야 합니다.
법인세 및 소득세 신고에 미치는 영향
간주임대료는 부가가치세뿐만 아니라 법인세와 소득세에도 영향을 미칩니다. 부가세 신고 시 과세표준에 포함된 간주임대료 공급가액은 법인세법상 ‘익금’ 또는 소득세법상 ‘총수입금액’에 산입됩니다. 즉, 회사의 수익으로 보는 것입니다.
- 익금산입(총수입금액 산입): 부가세 과세표준이 된 간주임대료 금액은 법인 또는 개인의 소득으로 간주되어 세금이 부과됩니다. 이는 회계상 수익으로 인식하지 않았더라도 세무조정을 통해 반영해야 합니다.
- 지급이자 손금불산입과의 관계: 임대보증금을 받아 은행에 예금하여 이자수익이 발생하고, 동시에 회사가 차입금에 대한 이자를 지급하고 있다면 복잡한 세무조정 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 운용 수익과 관련된 지급이자는 비용으로 인정받지 못하는 ‘손금불산입’ 대상이 될 수 있습니다. 이는 절세와 직결되는 부분이므로 세무 전문가와 상담하는 것이 현명합니다.
이처럼 간주임대료는 단순한 부가세 문제를 넘어 결산 및 법인세·소득세 신고까지 연결되는 중요한 회계·세무 이슈입니다. 정확한 회계처리와 신고는 불필요한 가산세를 피하고, 원활한 현금흐름을 유지하며, 나아가 회계감사나 세무조사에 대비하는 첫걸음입니다. 간주임대료 분개, 이제는 자신감을 갖고 처리할 수 있기를 바랍니다.
